Byggeskadeforsikring og udlejningsejendomme:
undtagelsen og dens grænser

Hvornår gælder undtagelsen for udlejning

Udgangspunktet i byggelovens § 25 A er, at professionelle bygherrer, der opfører ny helårsbeboelse med salg for øje, skal tegne byggeskadeforsikring. Bygger du derimod boliger, der skal udlejes, er byggeriet undtaget fra forsikringspligten — en undtagelse, der trådte i kraft pr. 1. juli 2016.

Undtagelsen er ikke automatisk. Den forudsætter, at der tinglyses en servitut på ejendommen, som binder boligerne til udlejning. Uden den tinglyste servitut gælder hovedreglen, og kommunen vil kræve dokumentation for et forsikringstilbud, før byggetilladelsen udstedes. Du kan læse mere om det generelle forløb fra tilbud til færdigmelding på vores side om reglerne for byggeskadeforsikring.

Servitutkravet i praksis

Servitutten er kommunens sikkerhed for, at undtagelsen ikke bruges til at omgå forsikringspligten. Den tinglyses på ejendommen og fastslår, at boligerne anvendes til udlejning. Det betyder konkret:

• Servitutten skal være tinglyst, før undtagelsen kan gøres gældende over for kommunen.
• Den følger ejendommen — ikke ejeren. Sælger du ejendommen samlet til en anden udlejer, løber servitutten videre.
• Den begrænser dine exitmuligheder: et frasalg som ejer- eller andelsboliger udløser forsikringspligten, så længe 10-års-perioden løber.

10-års-reglen ved frasalg

Sælges boligerne som ejer- eller andelsboliger inden for 10 år efter færdiggørelsen, skal der tegnes byggeskadeforsikring for hele ejendommen — ikke kun for de boliger, der sælges. Logikken er, at køberne af de enkelte boliger skal have samme beskyttelse, som hvis byggeriet var opført med salg for øje fra starten.

Forsikringen dækker alvorlige byggeskader i 10 år fra ibrugtagning og omfatter uafhængige eftersyn efter ca. 1 og ca. 5 år. Hvad der konkret er omfattet, kan du se på siden om forsikringens dækning.

Build-to-rent: tænk exit ind fra starten

Mange developere opfører i dag boliger som build-to-rent med en plan om at sælge porteføljen senere. Her er 10-års-reglen afgørende for din forretningsmodel. Tre forhold bør indgå i din kalkule:

• Timing af exit. Et frasalg som ejerboliger inden for 10 år efter færdiggørelse udløser pligt til at forsikre hele ejendommen. Efter 10 år er kravet bortfaldet.
• Prisen på senere forsikring. Præmien er en engangspræmie og ligger vejledende omkring 1-2 % af entreprisesummen. Det beløb bør med i businesscasen, hvis frasalg inden for perioden er en realistisk mulighed — se vores side om priser på byggeskadeforsikring.
• Et smalt marked. Kun en håndfuld selskaber tegner dækningen, og flere kun via mægler. Det er derfor en god idé at afklare muligheden for forsikring, før en salgsproces går i gang.

Står du med et konkret projekt, kan du beregne en vejledende pris hos BYGSIKRET og få et endeligt tilbud inden 1 hverdag via en uafhængig forsikringsmægler.

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg tegne byggeskadeforsikring, når jeg bygger til udlejning?

Nej, ikke hvis der tinglyses en servitut om, at boligerne anvendes til udlejning. Undtagelsen har været gældende siden 1. juli 2016. Uden tinglyst servitut gælder forsikringspligten efter byggelovens § 25 A som normalt.

Hvad sker der, hvis jeg sælger lejlighederne som ejerboliger efter 6 år?

Så indtræder forsikringspligten, fordi salget sker inden for 10 år efter færdiggørelsen. Der skal tegnes byggeskadeforsikring for hele ejendommen — ikke kun for de solgte boliger.

Gælder undtagelsen også, hvis jeg sælger hele ejendommen til en anden udlejer?

Et samlet salg til en køber, der viderefører udlejningen, er ikke det samme som at sælge boligerne som ejer- eller andelsboliger. Servitutten følger ejendommen. Det er først, når boligerne udstykkes og sælges enkeltvis som ejer- eller andelsboliger inden for 10-års-perioden, at forsikringspligten udløses.